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延續(xù)上半年二手房市場表現(xiàn)，7月北京二手房成交量同比再度上漲。8月1日，北京商報(bào)記者根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月全市二手房網(wǎng)簽13875套，同比增長8.53%，創(chuàng)近五年同期次新高。在成交量中，"老破小"房源成為本輪成交的重要支撐。北京商報(bào)記者走訪東城、西城、豐臺等多個區(qū)域的中介門店了解到，本輪市場回暖階段，總價(jià)500萬元以下房源備受購房者青睞，成交占比接近八成。其中，核心城區(qū)"老破小"依托低總價(jià)、配套成熟、需求穩(wěn)定等特點(diǎn)，成交熱度持續(xù)上行。而在四環(huán)外區(qū)域，臨近軌道交通、配套完善、總價(jià)500萬元以內(nèi)的兩居和小三居，則成為改善型購房者的優(yōu)選。

內(nèi)生需求驅(qū)動，7月二手房成交同比漲8.5%

北京二手房市場回暖動能充足，市場韌性持續(xù)顯現(xiàn)。8月1日，北京商報(bào)記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)13875套，同比上漲8.53%；網(wǎng)簽面積約125.88萬平方米，同比增長6.62%，網(wǎng)簽規(guī)模刷新近五年次新高，僅次于2024年同期。

(資料圖片僅供參考)

具體來看，2022—2024年，北京7月二手房網(wǎng)簽量分別為12338套、9718套、15575套。2024年網(wǎng)簽量的高峰，部分得益于政策端的強(qiáng)刺激——同年6月26日，下調(diào)首付比例最低至20%、商貸5年期以上利率降至3.5%、北京市戶籍多子女家庭購二套房個貸按首套執(zhí)行等一系列樓市新政落地，激發(fā)了購房者熱情。

反觀今年7月二手房網(wǎng)簽量，在沒有新增政策刺激之下，更多依靠購房需求的持續(xù)釋放和市場基本面的穩(wěn)固。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，隨著政策落地見效，市場需求持續(xù)釋放，當(dāng)前北京樓市企穩(wěn)復(fù)蘇底盤基本夯實(shí)，市場正步入穩(wěn)定回暖通道。

郭毅表示，后續(xù)市場上行，需依靠優(yōu)質(zhì)新房激發(fā)居住升級需求，形成需求自上而下傳導(dǎo)，逐步打開從老舊剛需二手房、次新房到新房的梯度改善交易鏈條，推動改善型需求螺旋釋放，構(gòu)筑持續(xù)上行的市場格局。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前雖無新政策出臺，但既有政策的效應(yīng)正逐步釋放，這是市場回暖的重要支撐。政策效果的顯現(xiàn)，也與房價(jià)調(diào)整逐步到位、市場預(yù)期改善密切相關(guān)。隨著時間推進(jìn)，政策紅利將進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場回穩(wěn)態(tài)勢將更加明確。這種由內(nèi)生需求驅(qū)動的回暖，相較于單純依賴政策刺激，更具穩(wěn)定性和持續(xù)性，也更能體現(xiàn)市場的健康發(fā)展邏輯。

成交回升的同時，北京二手房掛牌量也在下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月末北京二手房掛牌量為12.1萬套，較去年高點(diǎn)下降18.5%。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，北京二手房新增掛牌量總體平穩(wěn)。掛牌量回落表明二手房供給壓力有所緩解，但其背后既有成交去化，也可能包含撤牌、轉(zhuǎn)租等因素。下半年若成交能保持一定活躍度、掛牌量未明顯反彈，房源之間的價(jià)格競爭有望減弱，為價(jià)格逐步企穩(wěn)創(chuàng)造條件。

二手房成交量的增長、掛牌量的回落，也使得買賣雙方心態(tài)發(fā)生了變化。海淀區(qū)田村片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人周鴻飛以近期快速成交的一套房源為例介紹，該購房者長期在田村片區(qū)工作，此前一直租房居住。實(shí)地看過多套房源后，其最終鎖定一套掛牌價(jià)410萬元的頂層房源。

周鴻飛表示，因頂層房源易出現(xiàn)屋頂滲漏、夏季室內(nèi)溫度偏高等問題，同小區(qū)同戶型上一套成交價(jià)約380余萬元，較掛牌價(jià)降幅約7%。而此次成交價(jià)為390萬元，僅略降4%，議價(jià)空間明顯收縮。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年6月北京二手住宅平均議價(jià)空間降至7.3%，較前期高點(diǎn)明顯回落，目前維持在相對穩(wěn)定區(qū)間。

議價(jià)空間是觀察二手房市場預(yù)期的直接指標(biāo)。曹晶晶表示，議價(jià)空間擴(kuò)大，通常意味著業(yè)主報(bào)價(jià)與買方承受價(jià)格之間存在較大差距，成交需要靠進(jìn)一步降價(jià)促成；議價(jià)空間收窄，則說明雙方對市場價(jià)格的認(rèn)識正在接近。當(dāng)前能夠較快成交的房源，通常具備兩個條件：一是總價(jià)、區(qū)位或配套具有明確優(yōu)勢；二是業(yè)主報(bào)價(jià)能夠及時跟隨市場調(diào)整。對于定價(jià)仍明顯高于同類成交水平的房源，即使整體市場活躍度回升，銷售周期也很難明顯縮短。

200萬以下成交占比超五成，小戶型成剛需"敲門磚"

二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)處于近年同期高位的背后，"老破小"成為支撐北京多個核心區(qū)交易量的關(guān)鍵力量。

東城區(qū)和平里片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李東升向北京商報(bào)記者透露，其所在片區(qū)60平方米、總價(jià)500萬元左右的"老破小"交易量，6月可占總交易量的七成，7月進(jìn)一步提升，占比接近八成。

這一占比與西城區(qū)三里河片區(qū)形成呼應(yīng)。據(jù)該片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人姚思遠(yuǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，7月截至24日，片區(qū)內(nèi)成交房源61套，其中60平方米左右的房源多達(dá)42套，占比近七成。

對于"老破小"成交量的小幅提升，李東升表示，購買和平里片區(qū)房源的客戶多集中于家中有入學(xué)需求的家庭。6月底幼升小派位結(jié)果公布后，7月初迎來小升初派位結(jié)果，此時這部分家庭便著手進(jìn)入挑選房源及購房階段。

從目前掛牌房源來看，不僅可供挑選的房源較多，價(jià)格也在經(jīng)歷三四月密集成交導(dǎo)致的上漲后趨于平穩(wěn)。李東升表示，若推遲至年底及明年初購房，計(jì)劃次年入學(xué)的家庭將集中入市，市場競爭隨之加劇。因此，不少購房者在挑選到合適房源后，選擇于7月完成置業(yè)。

在這種入學(xué)強(qiáng)需求的影響下，總價(jià)低、能辦理學(xué)籍成為這部分購房者的置業(yè)首要因素，居住舒適度的影響則降至較低，這也直接導(dǎo)致500萬元以下的"老破小"房源迎來成交高峰。

郭毅表示，當(dāng)前市場中老舊房源存量占比偏高，相關(guān)房源價(jià)格仍處于底部區(qū)間。低位房價(jià)進(jìn)一步凸顯主城老舊房源的地段價(jià)值，性價(jià)比優(yōu)勢顯現(xiàn)。不少剛需購房者青睞總價(jià)100萬—200萬元、位于主城區(qū)、配套成熟且臨近軌道交通的老舊房源。購房門檻與月供壓力顯著下降，成為剛需選擇這類房源的核心因素。

流通性強(qiáng)、實(shí)用性突出，是"老破小"成交量走高的核心原因。李東升介紹，片區(qū)現(xiàn)行入學(xué)政策要求幼升小以戶籍所在地為準(zhǔn)，入學(xué)后則依托學(xué)籍就讀。多數(shù)家庭在子女完成入學(xué)手續(xù)后便掛牌出售房屋，短期房價(jià)波動對其影響有限，總價(jià)偏低的"老破小"因此成為區(qū)域內(nèi)的流通"硬通貨"。

依托這一屬性，10余平方米的極小戶型房源在7月也實(shí)現(xiàn)快速成交。姚思遠(yuǎn)表示，當(dāng)月成交房源中包含兩套面積分別為15平方米和27平方米的戶型；其中15平方米房源空間局促，僅可擺放一張床，未配備獨(dú)立廚衛(wèi)。

曹晶晶表示，這輪成交回升首先來自剛需。2026年上半年，北京200萬元以下二手房成交占比升至53%，較2025年提高4.9個百分點(diǎn)。從面積段看，70平方米以下房源成交占比為37%，70—90平方米房源占比升至26%。經(jīng)過近幾年價(jià)格調(diào)整，北京一批小戶型房源已進(jìn)入剛需家庭的購買力范圍。隨著首付和月供壓力下降，過去因總價(jià)較高而推遲的需求開始入市。

不執(zhí)著核心地段，剛需群體轉(zhuǎn)向配套通勤優(yōu)先

與核心區(qū)依托入學(xué)需求拉動二手房成交不同，四環(huán)以外臨近地鐵、配套成熟、總價(jià)可控的房源，承接了核心區(qū)外溢剛需購房者的置業(yè)需求。

北京商報(bào)記者走訪了解到，大興區(qū)西紅門片區(qū)世嘉博苑近期房源帶看量有所上漲。該片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人馬文亮介紹，該小區(qū)南側(cè)與北京薈聚僅一路之隔，距離地鐵4號線西紅門站約270米，搭乘地鐵30分鐘即可直達(dá)西單。

對于首次置業(yè)的年輕群體而言，通勤效率、生活配套是購房的重要考量，不少購房者將置業(yè)目光轉(zhuǎn)向性價(jià)比更突出的外環(huán)板塊。花費(fèi)一半的價(jià)格，可以享受更大的室內(nèi)空間，也是吸引購房者選擇世嘉博苑的關(guān)鍵因素。

馬文亮以世嘉博苑當(dāng)前掛牌的20余套房源舉例稱，小區(qū)掛牌均價(jià)約4.5萬元/平方米，總價(jià)300萬元左右房源占比超六成，可選房源充足。該預(yù)算區(qū)間可購置100平方米改善型戶型；反觀核心區(qū)，單價(jià)普遍達(dá)到10萬元/平方米，300萬元僅能入手30平方米左右、樓齡偏高的房源。

正因如此，不少尚無子女的年輕購房者能夠以相對更低的資金成本，獲得更優(yōu)的居住條件，有效緩解日常生活的經(jīng)濟(jì)壓力。

曹晶晶表示，不同總價(jià)段購房者的區(qū)域選擇差異明顯。上半年北京200萬元以下二手房成交套數(shù)靠前的小區(qū)，多數(shù)靠近軌道交通、學(xué)校或已有生活配套。對這一總價(jià)段的購房者而言，核心訴求仍然是控制購房門檻。在預(yù)算有限的情況下，部分家庭愿意接受更遠(yuǎn)的通勤距離，以換取相對完整的居住功能。

北京商報(bào)記者 李晗