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出品|讀商時(shí)代

責(zé)編|李曉燕

(相關(guān)資料圖)

7月22日，北京大興新城東組團(tuán)DX00-0201-0209二類(lèi)居住用地順利成交，招商蛇口以7.2億元底價(jià)摘得該地塊，規(guī)劃建筑面積約3.6萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約20006元/平方米。

這是短短一個(gè)多月內(nèi)，招商蛇口在北京拿下的第二宗住宅用地。值得注意的是，就在大興地塊成交前夕，招商蛇口還新設(shè)北京招融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本20億元，由招商局地產(chǎn)（北京）有限公司全資持股，李昂擔(dān)任法定代表人。此前，大興項(xiàng)目的監(jiān)理招標(biāo)主體便已切換至這家新公司，這意味著，新平臺(tái)未來(lái)將承擔(dān)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)任務(wù)。

如果說(shuō)大興地塊體現(xiàn)的是成本控制，那么一個(gè)月前的通州拿地，則展現(xiàn)了招商蛇口愿意為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)適度溢價(jià)的另一面。

6月23日，招商蛇口歷經(jīng)173輪競(jìng)價(jià)，以20.95%的溢價(jià)率摘得通州九棵樹(shù)FZX-0302-6016地塊。這不僅是2026年上半年北京住宅用地最高溢價(jià)項(xiàng)目之一，也是市場(chǎng)關(guān)注度最高的一場(chǎng)土拍。

更值得關(guān)注的是項(xiàng)目推進(jìn)速度。地塊成交僅20余天，設(shè)計(jì)方案便正式公示。根據(jù)方案，項(xiàng)目擬建設(shè)8棟11層純洋房，共346套住宅，全盤(pán)無(wú)高低配設(shè)計(jì)，采用圍合式布局、雙架空層、風(fēng)雨連廊及下沉庭院等產(chǎn)品設(shè)計(jì)，依托1.6的低容積率，打造副中心稀缺低密改善社區(qū)，精準(zhǔn)承接通州改善型住房需求。

一邊是激烈競(jìng)爭(zhēng)、快速開(kāi)發(fā)的低密改善項(xiàng)目；一邊是底價(jià)摘牌、控制成本的剛需項(xiàng)目。面對(duì)像通州九棵樹(shù)這樣稀缺的核心改善地塊，公司愿意適度提高報(bào)價(jià)，爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)資源；而對(duì)于大興新城這樣供需相對(duì)平衡、軌道交通成熟的區(qū)域，則堅(jiān)持等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以底價(jià)鎖定成本優(yōu)勢(shì)。

這種土地投資策略的變化，并非偶然，而是招商蛇口經(jīng)營(yíng)壓力下的主動(dòng)調(diào)整。

招商蛇口此前發(fā)布的2026年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司呈現(xiàn)出典型的"增收不增利"特征。上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額962.45億元，同比增長(zhǎng)8.3%；但利潤(rùn)端承壓明顯，預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)僅5億元至6.5億元，同比下降55%至65%；扣非凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)僅5000萬(wàn)元至7000萬(wàn)元，同比下降93%至95%。

對(duì)于利潤(rùn)下滑，公司解釋主要來(lái)自?xún)煞矫嬖颍阂环矫妫M(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期的項(xiàng)目增多，而不少項(xiàng)目正是在此前行業(yè)高景氣階段獲取，土地成本較高，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率持續(xù)下行；另一方面，投資收益同比減少，也進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。

換句話說(shuō)，如今影響招商蛇口利潤(rùn)表現(xiàn)的，并不是新拿的地，而是過(guò)去高成本儲(chǔ)備的土地正在陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期。要改善盈利能力，就必須從源頭優(yōu)化未來(lái)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量。

從拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，這種調(diào)整已經(jīng)十分明顯。

2025年上半年，招商蛇口權(quán)益拿地金額達(dá)到219.21億元；到了2026年同期，這一數(shù)字降至155.24億元，同比減少29.2%，新增項(xiàng)目數(shù)量和新增計(jì)容建筑面積也同步收縮。

規(guī)模下降，并不意味著招商蛇口沒(méi)錢(qián)了，而是其更加重視投資效率。

一方面，公司持續(xù)提高權(quán)益比例，減少合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，更傾向于全資操盤(pán)，以降低利潤(rùn)分成帶來(lái)的收益攤薄；另一方面，新增投資進(jìn)一步向北京、上海、杭州等一線及強(qiáng)二線核心城市集中，主動(dòng)回避三四線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

從上海徐匯、杭州濱江，到北京通州、大興，招商蛇口近一年來(lái)新增土地幾乎都具備相似特征：軌道交通完善、配套成熟、市場(chǎng)流動(dòng)性較強(qiáng)，未來(lái)銷(xiāo)售確定性更高。

與此同時(shí)，公司明顯加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏。通州項(xiàng)目拿地后迅速完成規(guī)劃公示，體現(xiàn)的正是"快開(kāi)工、快供貨、快回款"的經(jīng)營(yíng)思路，希望通過(guò)縮短開(kāi)發(fā)周期，更快形成現(xiàn)金流，為未來(lái)投資提供支撐。

相比不少房企仍在被歷史包袱所困，招商蛇口依托央企融資優(yōu)勢(shì)、全國(guó)化運(yùn)營(yíng)能力以及持續(xù)優(yōu)化后的土地儲(chǔ)備，已經(jīng)開(kāi)始為下一輪盈利修復(fù)提前布局。隨著低成本獲取的新項(xiàng)目逐步進(jìn)入銷(xiāo)售和結(jié)轉(zhuǎn)階段，高質(zhì)量新增土儲(chǔ)有望逐漸替代歷史高成本項(xiàng)目，為利潤(rùn)改善提供新的支撐。