【太原樓評(píng)】城改八年，敦化坊回遷落定！
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【資料圖】
太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角
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導(dǎo)讀
敦化坊城改2015年開(kāi)啟，三年又三年，2023年首次回遷分房！
察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！
“明明說(shuō)好三年，三年之后又三年，三年之后又三年，就快十年了，老大”。這樣的臺(tái)詞，放在敦化坊的回遷居民身上并不違和，畢竟八年有余，最長(zhǎng)的都超過(guò)十年。
2023年7月5號(hào)，敦化坊城改回遷安置分房工作安排將在7月到8月陸續(xù)開(kāi)展！
第一批分房為大面積130㎡和150㎡以上的房屋，7月7日分配北中環(huán)以北的拆遷戶(hù)（含2013年修路時(shí)拆遷戶(hù)），北中環(huán)以南區(qū)域分配時(shí)間另行通知。
第二批對(duì)棚改區(qū)剛性面積拆遷戶(hù)（敦英小區(qū)、寬院、東巷、舊村等）進(jìn)行回遷分配，具體安排另行通知。
第三批對(duì)有剩余面積的老基地拆遷戶(hù)和剩余有意向面積需求的棚改拆遷戶(hù)進(jìn)行回遷房屋分配，具體安排另行通知。
不管怎么說(shuō)，經(jīng)歷這么多年算是有個(gè)終點(diǎn)，即便過(guò)程曲折艱辛！畢竟前幾個(gè)月，太原城改回遷就出現(xiàn)彭村選擇不等不靠，舍得止損，自助自救，落袋為安的“無(wú)奈策”！
現(xiàn)象存在，總有開(kāi)端值得梳理。而問(wèn)題的解決，總有一些值得思考。在安置進(jìn)展中是否有一些難言之隱？進(jìn)展取得，是否也對(duì)太原其他城改項(xiàng)目回遷安置提供一些思路？
緣起：富力對(duì)敦化坊城改推進(jìn)！
論功，富力確實(shí)造了一座城。
故事源于2007年，富力把破產(chǎn)的晉安化工和東方機(jī)械廠(chǎng)土地接手，并擴(kuò)大了片區(qū)的城改，總用地面積1584畝，規(guī)劃總建面211萬(wàn)平方米，號(hào)稱(chēng)北方最大的住宅項(xiàng)目。
敦化坊村緊鄰太原市動(dòng)物園、富力城，北中環(huán)穿村而過(guò)，居住人口約有4445人，涉及拆遷戶(hù)數(shù)788戶(hù)、拆遷面積約10.5萬(wàn)平方米。屬于拆遷數(shù)量多、體量大的重點(diǎn)村。
其次，房屋性質(zhì)比較繁雜，包括直管公房、單位產(chǎn)權(quán)、宅基地、舊村私產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)等，涉及到的改造拆遷補(bǔ)償方案、回遷安置計(jì)劃有所不同，統(tǒng)籌動(dòng)員等工作量頗大。
為保證敦化坊村城中村改造目標(biāo)任務(wù)順利完成，該村成立“敦化坊村城中村改造工作指揮部”，制定改造工作實(shí)施方案，下設(shè)6個(gè)工作組，建立動(dòng)遷例會(huì)和工作責(zé)任制。
2015年4月敦化坊村召開(kāi)城中村改造啟動(dòng)儀式，25位村民帶頭現(xiàn)場(chǎng)簽署協(xié)議，按照敦化坊村房屋性質(zhì)將村民進(jìn)行分類(lèi)，序號(hào)、村民的名字、完成情況等信息一目了然。
拆遷前，整個(gè)村子只有兩個(gè)公廁，大家的生活受到影響。其次，由于城中村的居住條件偏差，即便到了2015年左右，敦化坊的房租每月也僅有一兩百塊的水平。
以發(fā)展眼光看，富力對(duì)區(qū)域的發(fā)展，對(duì)敦化坊村的城改推進(jìn)是促進(jìn)作用的。
回遷波折：過(guò)渡費(fèi)停滯 回遷延期
2016年12月26日，太原對(duì)《杏花嶺區(qū)敦化坊村城中村改造用地控制性詳細(xì)規(guī)劃方案》進(jìn)行公示。該控規(guī)方案與富力八號(hào)園控規(guī)方案處于同期公示！
公示的范圍北起敦化坊村界、南至勝利東街、東起富力城路、西至敦化北路，規(guī)劃總用地34.13公頃，133用地27.33公頃，規(guī)劃了2個(gè)幼兒園、2個(gè)小學(xué)等公共設(shè)施。
根據(jù)敦化坊的回遷房的相關(guān)留言和官方回復(fù)中，基本可以梳理出，敦化坊最早的拆遷為2013年，當(dāng)時(shí)協(xié)議應(yīng)該在3年后，也就是2016年開(kāi)始安置回遷。
主力拆遷啟動(dòng)在2015年，與太原富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行合作，安置也是在三年后，也就是2018年進(jìn)行安置回遷。
然而，敦化坊回遷居民在三年的過(guò)渡期內(nèi)，就出現(xiàn)了過(guò)渡費(fèi)停發(fā)，合作開(kāi)發(fā)企業(yè)資金困難問(wèn)題，安置房目前處于停工狀態(tài)。但“資金困難”的富力地產(chǎn)卻開(kāi)發(fā)了八號(hào)園。
故而，或許富力資金困難是存在，但在回遷房和商品房的排序上，絕對(duì)是存在優(yōu)先商品房，滯后回遷房，必然導(dǎo)致了敦化坊回遷房的各項(xiàng)工作推進(jìn)速度極為緩慢。
在官方相關(guān)材料中看到，敦化坊的回遷房預(yù)計(jì)為2021年底完工，由于疊加疫情的影響，還是比預(yù)期時(shí)間晚了一些，目前初步進(jìn)入正軌，開(kāi)啟了分房的工作安排。
回遷自救：富力躺平 如何自救？
曾經(jīng)太原樓市，南恒大北富力，可謂是樓市雙雄。
如今富力沉淪，恒大折翼，回遷多陷入“陣痛”！
太原近二百個(gè)城改項(xiàng)目，回遷量眾多，從數(shù)據(jù)上看，2022年太原全市的竣工面積較往年出現(xiàn)了大幅下跌，商品房的交付尚且捉襟見(jiàn)肘，回遷房的交付更是難上加難！
城改回遷難成因一：排序
城改項(xiàng)目，普遍占地規(guī)模大，開(kāi)發(fā)資金占用量高，回遷類(lèi)住宅在開(kāi)發(fā)商的意愿中并不高，要么就是各種苦難，要么就是拖延術(shù)，能晚就晚，能拖就拖。
據(jù)樓評(píng)君了解，太原城改項(xiàng)目中，涉及回遷的通常給予房企的平衡性用地，在回遷用地未開(kāi)工情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展類(lèi)用地不能前置開(kāi)發(fā)。切實(shí)保障就需要監(jiān)管加強(qiáng)。
對(duì)村集體而言，拆遷后過(guò)渡費(fèi)和返遷安置往往保障不足，除了集聚干擾，并沒(méi)有什么拿捏房企的手段，完全處于被動(dòng)，不能有效約束其遵守契約精神。
城改回遷難成因二：債務(wù)
很多的回遷房出現(xiàn)困難，其根源并非是項(xiàng)目不掙錢(qián)，而是資金有挪用的嫌疑，以山西富力為例，前后從平安集團(tuán)的相關(guān)投資公司融資了二三十億，實(shí)現(xiàn)“金蟬脫殼“。
富力的財(cái)務(wù)問(wèn)題大概在2018年就開(kāi)始凸顯了，其一是富力對(duì)服務(wù)商出現(xiàn)延期支付的現(xiàn)象，另一個(gè)現(xiàn)象就是2018年簽約的大馬、小馬城改項(xiàng)目遲遲未能推進(jìn)。
時(shí)至今日，山西富力債務(wù)纏身。2023年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司，累計(jì)執(zhí)行金額超64億，其中太原市中級(jí)人民法院執(zhí)行標(biāo)的超過(guò)28億。
山西省太原中級(jí)人民法院公告，太原聯(lián)富、太原永富、太原富力興盛分別被執(zhí)行6億、11.67億、10.82億，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)28.49億。同時(shí)，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司和太原富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為關(guān)聯(lián)公司，與三家公司一起成為被執(zhí)行人。
對(duì)太原回遷房的觀(guān)點(diǎn)：
一，大量的城改回遷尚未解決，警惕民生。
二，倡導(dǎo)學(xué)習(xí)回遷房自救案例，協(xié)調(diào)支持！
三，涉及城改項(xiàng)目強(qiáng)監(jiān)管，避免重復(fù)富力。
小結(jié)：
城改拆遷莫蛇尾，不堪重負(fù)陳永仁。
政策資金和管理，助紓民困暖人心。
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